High-end bouwproject in hartje Amsterdam

Een parkeergarage bouwen onder een terrein van drie eeuwenoude rijksmonumenten en twee gemeentelijke monumenten, met de burgemeester als overbuurvrouw die een oogje in het zeil houdt. Menig projectontwikkelaar zou ’s nachts wakker liggen van zo’n project. REB greep deze uitdaging echter met beide handen aan. De projectontwikkelaar begint na de grondige risicoanalyse van het Team Risicodeskundigen van Nationale-Nederlanden en het advies van verzekeringsadviseur Derk Jan Dikkers met een zeker gevoel aan project The Artesia.

Wie door de binnenstad van Amsterdam fietst, ziet met enige regelmaat de steigers met spandoeken van REB staan. Het familiebedrijf heeft inmiddels naam gemaakt als het gaat om toplocaties in het hogere segment. Projectmanager René Vonk: ‘Toen Jeroen van Els en Farid Asserti REB tien jaar geleden oprichtten, hadden ze een aantal zaken hoog in het vaandel staan. Ze wilden mooie dingen doen en kwaliteit moest altijd voorop staan.’ Bij de projecten van het familiebedrijf gaat het dan ook vaak om complete renovatie van historische stadspanden. Of zoals bij het prestigieuze project Artesia: renovatie inclusief het realiseren van een tweelaagse parkeergarage onder de grond. REB levert de bouw casco op. Hier stopt het niet, want daarna richt de projectontwikkelaar in samenwerking met de uitvoerende partijen de verdere bouw geheel naar wens van de kopers in.

Heel wat voeten in aarde

Toen REB twee jaar geleden begon aan de ontwikkeling van project Artesia, was meteen duidelijk dat het ging om een behoorlijk complexe klus. Vonk licht toe: ‘Er zijn maar weinig projecten die qua omvang en impact vergelijkbaar zijn. In drie rijksmonumenten en twee gemeentelijke monumenten realiseren we kantoren en luxe appartementen.’

Het project heeft letterlijk en figuurlijk nogal wat voeten in de aarde. Niet alleen realiseert REB een ondergrondse parkeergarage, in de tuin gaan ze 300 meter diep boren om er een duurzame WKO-opslag aan te leggen. Zo zijn de omringende appartementen straks geheel van het gas af. ‘De locatie maakt dit grote project extra ingewikkeld. Zet het in een weiland neer en je hebt een heel ander verhaal. Hier in hartje centrum hebben we al nauwelijks de ruimte om een ingang te maken voor de parkeergarage,’ aldus Vonk.

En na de verhuizing?

Het is zaak om aannemers en installateurs die de verbouwing en inrichting van het nieuwe pand doen, uitsluitend toegang te verlenen tot ruimtes waar zij echt iets te zoeken hebben. Denk voor het nieuwe pand ook even aan de onderhoudscontracten voor de verwarmingsinstallatie, blusmiddelen en inbraakbeveiliging e.d. Deze moeten overgenomen worden of opnieuw worden afgesloten. Controleer of de Risico-inventarisatie en -evaluatie (RI&E) klopt voor de nieuwe situatie en pas deze zo nodig aan.

Ondersteuning van een deskundig risicoteam

Bij een omvangrijk bouwproject als Artesia is het belangrijk de risico’s goed in kaart te brengen om schade, claims en hoge kosten te voorkomen. Daar kan verzekeringsadviseur Dikkers over meepraten. Hij is vanaf het begin betrokken bij het project en kent door de jarenlange samenwerking alle ins en outs van REB projects. Als onafhankelijk adviseur is hij daarom als geen ander in staat REB te adviseren op verzekeringsgebied. De nauwe samenwerking tussen Geytenbeek, de risicodeskundigen van Nationale-Nederlanden en REB zelf blijkt vruchtbaar in de praktijk. Dikkers: ‘De kans dat je schade toebrengt aan de omgeving is vrij groot. Bij het aanleggen van de fundering en een ondergrondse parkeergarage, loop je risico op verzakking en verstoring van de waterhuishouding. Wij hebben persoonlijk contact met Stephan Vooijs, risicodeskundige bij Nationale-Nederlanden. Hij koppelt een bak praktijkervaring in de bouw aan verzekeringskennis. Kijk, ik begrijp hoe verzekeringen in elkaar zitten, maar bij een gesprek tussen René en Stephan begin ik al snel glazig te kijken. Zij gaan echt de diepte in, ook op technische details.’

Handige lijst met punten

Al ruim een jaar zit REB met Geytenbeek en het Team Risicodeskundigen van Nationale-Nederlanden om tafel over Artesia. Risico’s goed in kaart brengen kost tijd. Vonk licht toe: ‘Ten eerste moet je alle zaken in de omgeving van het project vastleggen. We maken foto’s van de huizen van de buren. Zo heb je alles op beeld voor als er een claim binnenkomt van omwonenden over een scheur in de muur.’

De input van Stephan van Nationale-Nederlanden bleek tijdens de risicoanalyse waardevol. Dikkers: ‘Hij kwam aan het begin van het traject met een lijst met punten die hij in de loop der jaren verzameld heeft. Hij maakt regelmatig dingen mee die misgaan. Die kun je dan beter voor zijn.’ Vonk: ‘In die lijst stond een aantal aandachtspunten die ik zelf nog niet had bedacht. Zo is het van belang om de monumentale delen in de panden vast te leggen op foto en tijdens de bouw goed te beschermen. En advies van een geotechnisch adviseur om schade aan eigendommen van de opdrachtgever en derden te voorkomen bleek onmisbaar.’

Onverwachte risico’s

Veel risico’s worden volgens Vonk ook gaandeweg pas duidelijk: ‘In het hiernaast gelegen rijksmonument zit een prachtige plafondschildering die natuurlijk intact moet blijven. Maar precies boven de schildering blijkt over de gehele oppervlakte asbest te zitten. Die moeten we tijdens de renovatie verwijderen. Op het terrein staat een transformator waar de stroom binnenkomt van zes panden. Alleen niemand heeft ons nog kunnen vertellen waar de leidingen lopen van de Trafo naar de panden aan de Herengracht. Daar gaan we straks tijdens het graven achter komen. Ook is de poort van het terrein te smal voor de vrachtwagens die de verontreinigde grond afvoeren. Dat betekent dat je andere wagens moet laten komen met andere chauffeurs die niet de juiste opleiding hebben voor dit soort transport. Ook dat moet je weer uitzoeken.’

Toch moet er volgens de projectmanager wel heel wat gebeuren voor hij slecht slaapt. Dikkers voegt toe: ‘Er zullen bij dit project nog genoeg verrassingen komen, maar we kunnen altijd snel en persoonlijk schakelen met Stephan en het risicoteam. Via de Bouwtelefoon van Nationale-Nederlanden kun je terecht bij een deskundige voor een snel advies over bouwrisico’s en preventie.’

Vleermuizen in de kast

Een rondje in tuin van het complex levert in de winter een grijze aanblik op. Toch is de kale tuin maar tijdelijk. De oude iepenbomen staan met kluit en al in de opslag. De tuin heeft het stempel Keurtuin, wat betekent dat je voor de toestemming van de bouw een flora- en faunaonderzoek moet inleveren bij de gemeente. Vonk: ‘Het had geen haar gescheeld of we moesten de bouw een jaar uitstellen vanwege de aanwezige vleermuizen. Gelukkig voor ons bleek het niet om een beschermde soort te gaan. Met speciale kasten op het terrein waar de vleermuizen hun toevlucht kunnen zoeken, mogen we nu wel van start gaan. We hebben de vleermuizen maar vast een verhuisbericht gestuurd.’